加装电梯表决应正确解读民法典278条谢存海汇盈策略
一、《民法典》第278条为什么要在原《物权法》第76条的基础上进行修改？ 答：《民法典》第278条是在原《物权法》第76条基础上修改完善的。《物权法》第76条以单元全体业主参与表决为前提条件和计算基数，以占总人数2/3以上业主表决同意为必要条件；《民法典》第278条以单元全体业主2/3以上参与表决为前提条件和计算基数，以参与表决3/4以上业主表决同意为必要条件。 之所以进行修改，据有关专家解读，主要是基于两点考虑：一是有利于解决小区物业管理业主共同决定事项面临的困难。比如，既有住宅加装电梯，按照《物权法》规定，需要全体业主参与表决，可由于反对加装电梯的业主不参加表决，很难顺利进行决策，形成了事实上的“一票否决”局面。《民法典》第278条在原规定的基础上，将参与表决门槛由全体业主降低到全体业主的三分之二，即使不能做到全体业主参加，依然可以表决议定有关事项。二是有利于调动业主参与民主管理和民主决策的积极性。由于以前小区物业管理决策门槛较高，一些业主靠抵制参加会议实现个人利益，修改法条以后，门槛降低了，条件放宽了，只有参加会议表决才能更好地维护合法权益，从而激发起参与民主管理决策的积极性和主动性。
二、《民法典》第278条在原《物权法》第76条的基础上做了哪些修改？ 答：主要是降低了表决门槛。与修改前相比，《民法典》第278条实际上设定了高、低两道表决门槛。一个是低门槛。以单元全体业主的2/3参与表决为前提条件和计算基数，以参与表决业主的3/4同意为必要条件。一个是高门槛。以单元全体业主参与表决为前提条件和计算基数，以全体业主1/2（含本数）以上同意为必要条件。无论是低门槛还是高门槛，同时达到规定的投票率、同意率占比要求即合法有效。
三、为什么说高门槛条件下的合法同意率占比是2/3不是3/4？ 答：为了简便起见，我们在假设单元各户专有部分住房面积相同的情况下回答这个问题。主要理由： 一是《民法典》第278条对原《物权法》进行的修改，是在原来基础上的完善，不是推倒重来。原来规定：决定前款第五项和第六项规定的事项，“ 应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。”修改以后，虽然降低了表决门槛，但原来高门槛条件下的表决同意占比并未失效。《民法典》第278条规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”前后比较可知，当“人数占比2/3以上的业主参与表决并全部同意”时，就又恢复到了原来《物权法》第76条规定的有效表决条件。 二是低门槛的生效范围包括两个方面：一方面，参与表决人数占比为全体业主的2/3，对12户单元来说就是12x2/3=8人。另一方面，表决同意率最低为参与表决人数的3/4、最高为参与表决人数的4/4，对应6、7、8三个人数。就是说，全体业主的2/3也就是8人参与表决，同意占比的有效范围在3/4～4/4之间，8x3/4=6，8x3.5/4,=7，8x4/4=8。不难理解，低门槛条件下2/3X4/4(8/8)=2/3的有效同意率，也就成了全体业主参与条件下的有效同意率。就是说，以单元全体业主参与表决为前提，只要2/3参与表决的业主全部同意，表决结果就达到了合法通过的有效条件。
三是参与表决的前提条件和计算基数不同，投票率和同意率要求不同，表决结果就不可能相同。从高、低门槛表决率、同意率的比较来看，高门槛的表决率较高、参与人数较多，同意率要求较低；低门槛的表决率较低、参与人数较少，同意率要求较高。在低门槛3/4以上的同意率达到4/4的上限的同时汇盈策略 ，也就达到了高门槛表决同意率2/3的最低占比的要求。如果用低门槛条件下的较高同意率3/4，代替高门槛条件下2/3的较低同意率，就会形成一道新的更高的表决通过门槛。这种做法，不仅会因高、低门槛同意率不一致导致对法律条文理解上的混乱，而且会带来实际工作中的复杂矛盾，严重影响加装电梯的顺利进行。 基于上述分析，可以肯定地说，根据《民法典》第278条规定，如果全体业主参加表决，表决同意的最低合法占比应该是1/2~2/3，绝对不是3/4；就12户单元来说，表决同意的最低合法人数绝对是6~8人而不是9人。
四、如何正确计算和认定表决结果？ 答：只要对《民法典》第278条规定的内涵全面深入系统理解了，正确认定表决结果就很容易了。 在全体业主2/3参与表决的前提下，只要有3/4～4/4的业主表决同意，表决结果即合法有效。当表决同意率达到4/4，也就是占比2/3业主全部同意时，就同时具备了高、低两个门槛2/3同意率的合法通过条件。以12户专有住房面积相同单元为例，只要8户业主参与表决，最少有6户同意即合法有效（12x2/3x3/4=6；达到8户同意，就同时具备了全体业主表决2/3同意率的合法占比条件（12x2/3x4/4=12x2/3）。就是说，无论是8户业主还是12户业主参与表决，只要达到2/3以上同意即合法有效。 显而易见，在具体操作中，只要同时具备两个条件，也就是参与表决人数占比达到“2/3以上”，“表决同意人数占比达到2/3的3/4以上”，表决结果即合法有效。那种认为“12户业主参与表决9户同意才有效”的观点是错误的。根源在于，用占比2/3（8户）低门槛表决前提下3/4的同意率，替换了全体12户高门槛表决前提下2/3的同意率。
五、对“全体业主表决3/4才有效”的四点质疑 ： 第一，高门槛表决同意的最低人数应该等于低门槛参与表决的最低人数。 《民法典》第278条中规定：“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。”以12户单元为例，假如“全体业主参与表决，最低需要3/4也就是9户同意才有效” 的话，那么就会出现最低表决同意人数大于法定最低参与表决人数的反常现象，无疑是错误的。 第二，高门槛参与表决的最低占比应该等于低门槛表决同意的最高占比。《民法典》第278条中规定：“决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。”显然，参与表决人数占比为2/3，表决同意人数为参与表决人数的3/4～4/4，也就是说同意比率最高只能达到2/3（2/3x4/4），超过这个比率显然是错误的。 第三，高门槛表决结果应该与低门槛表决结果有机统一。如果认定“12户业主表决9户同意才有效”的话，那么就会出现“低门槛表决8户同意有效” “高门槛表决9户同意有效”的矛盾现象，引发加装电梯表决中很多不必要的争执。根源在于，用低门槛3/4的同意占比取代高门槛2/3的同意占比，并把2/3排除在外，从而违背了《民法典》第278条和1259条相关强制性规定，因而是无效的。 第四，高门槛同意占比应该低于低门槛同意占比。 深入分析投票率和同意率之间的关系可以发现，投票率较高时（高门槛）同意率较低，投票率较低时（低门槛）同意率较高，如果用低门槛条件下高同意率代替高门槛条件下的低同意率，就必然出现表决结果的错误认定。因此，可以肯定地说，尽管从字面表述看貌似有理，但实际上把高、低门槛不同前提条件下的表决同意率搞成一个标准，无论是从逻辑关系上讲，还是从实际工作中看，都是行不通的。
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